香港寸金尺土,樓價高企、影響民生,一向是香港社會的老大難問題。梁振英政府上台,以解決房屋問題為主打;經過多月來的諮詢,長遠房屋策略督導委員會於上月向政府提交報告,為香港的長遠房屋政策定調。

 
(圖:長策會憂慮實施租管會推高租金水平
。)

 租金管制 未有共識
        香港的公共房屋政策始於1953 年聖誕。石硤尾寮屋區一場大火,促使當時港英政府興建早期的「徙置大廈」;其後,在1972年港督麥理浩推出旨在安置一百八十萬人的十年公共房屋計劃,為香港房屋計劃奠定基礎。公屋改變了不少基層家庭的命運,既促進社會向上流動,也推動新市鎮的發展。
        不過,由於香港實施高地價政策,樓價
居高不下;年輕一代置業難、不少更要屈居「劏房」之中。長策會諮詢後,指出公眾支持未來十年供應47萬個單位的建屋目標(公私營房屋比例為六比四);但對「租金管制」,「劏房」發牌和「插針式」公屋有保留。運房局局長張炳良指出,租管會即時推高租金水平,又可能會減少單位供應。在未有社會共識前,不會貿然重推。

 
(圖:長策會向政府提交報告。)

劏房發牌 爭議更大
     
「劏房」的管理方面,長策會認為是否發牌規管,極具爭議性。若沒有過渡性的房屋計劃配合,一旦發牌規管,便等如變相承認其地位,劏房租金便會大幅上升。此外,劏房業主會將遵守發牌或登記規定的成本,轉嫁到租戶,亦會間接導致租金上升,這亦是長策會對劏房發牌有保留的原因之一。

        至於所謂「插針式」公屋,即在公共屋邨內休憩用地興建專為單身人士而設的單幢公屋,建議遭地區人士強烈反對,在短期內難以開展。這也是說,長策會除了把數字(十年供應47萬)訂出之外,對於如何增加供應、能否達成目標,仍然沒有提供具體答案。

 
住宅租務管制 始自
1973
        香港住宅物業的租金管制,始自1973年。當時,政府規定私人住宅物業兩年加租不可多於市值的九成、或百分之三十。另外,在續租時,如果租客願意交上述加幅的「市值租金」,業主基本上必須把物業租予租客。
        不過,由於香港物業有價,物業的租值上升速度驚人,因此兩年加百分之三十的增幅,漸漸與實際市況脫節,對舊樓的業主尤其不公平。到了
1998年,政府以租務管制的措施會扭曲市場為理由,建議取消住宅物業的租管,並得到立法會的支持。從此,實施了二十多年的住宅租管法例,便正式結束。由當時開始,業主在租約期滿後,可以任意加租,或在不給予任何理由的情況下收回物業。


(圖:研究 運輸及房屋局局長張炳良重申對租金管制做法有保留。)

商用物業租管 歷史更悠久
        商用物業的租管,其實較住宅物業的管制更早。在上世紀二十年代,第一次世界大戰剛結束,大批中國難民湧入香港。香港土地矜貴、人口急升,即時為商舖租金帶來壓力,影響民生。香港政府遂於1921年實施商用物業租管條例,抑止租金升幅。其後,租金回落,政府便在五年後(1926)取消有關管制。
        及至二戰結束,國共內戰爆發,內地居民又開始湧入香港。因此,政府便在1945年訂立新例,限制戰前落成物業的租金升幅。另一方面,又成立「租務審裁處」,仲裁有關租務糾紛。到了1982年,審裁處才正式停止運作。